Faut-il faire aveuglement confiance aux agents immobiliers ?

La réponse la plus fréquente aux comptoirs de nos bistrots est « Non ». Et bien c’est à la fois vrai, et faux. Tout dépend de quel côté on se place…

Prenons un exemple précis qui va nous permettre de bien comprendre les mécanismes en jeu lors d’un acte d’achat ou de vente. Imaginons un bien immobilier, disons une maison, estimée à 250000 €. Bien sûr, le propriétaire-vendeur espère vendre son bien plus cher afin d’augmenter ses gains. Doit-il alors en confier la vente à un agent immobilier ? Ou bien est-il préférable qu’il consacre une partie de son temps à la recherche d’un acheteur prêt « à payer le prix fort » ?
On peut reformuler la question ainsi. L’agent immobilier a-t-il intérêt à dépenser beaucoup d’énergie pour vendre la maison à un prix supérieur à celui du marché ? La réponse peut sembler évidente, mais il n’en est rien. Pour comprendre, supposons que le vendeur espère céder son bien à 270000 €. Le gain net (par rapport au prix de base) serait alors d’environ 15000 € après paiement des taxes, des frais notariés et des frais d’agence. Une jolie somme qui vaut que l’on y consacre du temps et de l’énergie. Mais qu’en est-il de l’agent immobilier. En moyenne, ce dernier fait un bénéfice net de 1%, ce qui représente ici… 200 € ! On comprend tout de suite que le gain est peu motivant pour notre agent. Il y a donc peu de chance qu’il fasse beaucoup d’efforts pour vendre la maison au dessus du prix estimé. Autrement dit, le vendeur n’a pas à espérer grand chose de son agent, si ce n’est qu’il lui simplifie la tâche. D’où le « Non » souvent entendu.

C’est à cette conclusion qu’arrivent l’économiste américain S. D. Levitt et son compatriote journaliste S. J. Dubner dans leur ouvrage intitulé Freakonomics en employant un raisonnement similaire. Levitt montre d’ailleurs, statistiques officielles à l’appui, qu’un agent immobilier vend son bien propre à un prix supérieur à un bien comparable qu’il ne possède pas mais dont il a la charge.
Je vous recommande grandement la lecture de cet essai. C’est certes un traité d’économie mais avec un angle d’attaque que je ne connaissais pas (c’est ce qui a valu d’ailleurs à S.D. Levitt, professeur à l’Université de Chicago, d’être le récipiendaire de la médaille John Clark). Levitt a en effet choisi de regarder l’économie et plus généralement notre société à travers le prisme de la motivation et de l’intérêt (incentive en américain). Le résultat est brillant, drôle et surprenant. Si vous mettez le nez dans cet ouvrage, vous ne le lâcherez pas avant d’avoir atteint la dernière page. Et une fois le livre reposé, votre regard sur le monde sera sans doute modifié.

Revenons à notre agent-immobilier et essayons d’aller plus loin.
Plaçons-nous cette fois-ci du côté d’un acheteur qui a trouvé une maison à vendre à 250000 €. Peut-il espérer l’acheter pour seulement 230000 €, soit un gain non négligeable de 8% ? Oui, me semble-t-il, surtout s’il fait appel à un agent immobilier. Celui-ci est certainement prêt à perdre 100 € sur la vente, soit quasiment rien, si le bien part vite. Il pourra alors se consacrer à la vente suivante (en ayant au passage amélioré ses statistiques). D’où le « Oui » rarement entendu.

Cette analyse simple - mais non simpliste - nous montre que la réponse à la question posée dans le titre du billet dépend du point d’observation. Pour reprendre l’idée de Levitt, le vendeur et l’agent n’ont pas la même motivation. Le premier a une motivation « économique » : il faut vendre au prix le plus élevé pour augmenter le gain. Quant au deuxième, il a une motivation que je qualifierais de « temporelle » : il faut vendre le plus vite possible, même en dessous du prix du marché. L’incompatibilité des deux intérêts instantanés (l’intérêt à long terme est le même) fait qu’il est sans doute préférable de s’occuper soi-même de la vente de la maison.
On comprend également pourquoi un acheteur peut espérer une bonne remise au détriment du vendeur : il satisfait ainsi à l’intérêt de l’agent.

AA+. Et alors ?

Impossible d’y échapper sauf à être enfermé seul dans une pièce sans journaux, télévision, téléphone et Internet depuis quarante-huit heures.
J’ai appris la nouvelle vendredi soir en rentrant de Toulouse où je participais au jury d’une thèse de doctorat (en tant que rapporteur) sur l’optimisation du circuit magnétique des propulseurs à effet Hall.
Des bruits de couloir circulaient néanmoins depuis le début d’après midi, sans démenti de la part du gouvernement. Il était évident que le basculement était proche et inévitable.

L’agence de notation Standard and Poor’s (S&P) a finalement dégradé la note de la France de AAA à AA+ avec une perspective négative. La France n’est pas le seul pays concerné par une détérioration de sa note ; huit autres pays ont vu leur note abaissée. L’Allemagne est désormais le seul pays de l’Union Européenne à garder un AAA avec une perspective stable. S&P est actuellement en train d’évaluer la notation du Fonds Européen de Stabilité Financière (FESF) en avertissant qu’une dégradation est envisageable à cause de l’impact direct des notes des pays qui composent le Fond. L’Allemagne pourrait alors en faire les frais.

L’abaissement de notre note par S&P (les autres agences maintiennent le AAA) est à mes yeux logique. J’ai donné dans un billet précédent mon point de vue sur les agences de notation. Elles font leur travail d’évaluation pour les investisseurs (dont nous faisons partie au travers de nos assurances vie, PEA et autres). Je regrette simplement le poids qu’on leur donne ; il est exagéré.
Malgré les réels efforts entrepris par le gouvernement de Mr Sarkozy pour redresser les finances publique, la France paye finalement le prix d’un retard accumulé depuis presque quarante ans. Les efforts à réaliser pour stabiliser voir réduire l’endettement du pays et retrouver une certaine compétitivité économique sont immenses. S&P lance un avertissement : il faut aujourd’hui des réformes profondes même si elles sont impopulaires et dures à supporter sur le court terme. La France et les autres pays touchés sont également sanctionnés pour leur (non-) traitement du dossier de la Zone Euro et du problème Grec. Je ne m’étendrai pas sur ce point mais il est vrai que rien n’a réellement était fait malgré les réunions multipliées et les annonces très médiatisées.

Cette dégradation est donc un signal. Il n’y aura pas de conséquence à court terme sur, par exemple, les taux de nos obligations. La dégradation de la note avait été largement anticipée par les marchés ce qui explique que les places financières ne se soient pas effondrées vendredi. Le taux auquel la France emprunte n’est plus depuis longtemps celui d’un pays AAA. Seul l’Euro a - à juste titre - été impacté par l’annonce de S&P.
En réalité, le plus surprenant dans cette affaire, c’est le moment choisi par S&P pour dégrader la note de la France. On peut penser que S&P veut forcer les prétendants au poste de Président de la République à revoir leur copie et à faire des propositions réalistes capables de faire évoluer le pays dans le bon sens.
S&P révèle aussi - mais qui en doutait - l’écart réel entre l’Allemagne et la France. Pour bien connaître ces deux pays, j’avoue qu’aujourd’hui, faute de courage de la part de nos hommes politiques qui ont laissé le pays s’enfoncer dans un marasme, nous sommes loin derrière nos compagnons allemands.
Il reste maintenant à voir comment la droite et la gauche vont réagir à cet électrochoc. Le discours tenu hier matin par notre premier ministre était vide, sans intérêt. Les réactions de la gauche, du centre et des autres partis sont idiotes, partisanes et n’apportent rien. Le temps presse pourtant. A quand un vrai discours, avec des engagements forts et une véritable stratégie économique et sociale pour le quinquennat à venir ?

Prix Noah Hershkowitz

Quelques jours avant la traditionnelle trêve des confiseurs, Mark Kushner de l’Université du Michigan à Ann Arbor, m’annonçait que je venais d’être désigné récipiendaire du Prix Noah Hershkowitz pour l’année 2012. « Pourquoi moi ? » fut la première question à traverser mon esprit. Et puis j’ai arrêté de réfléchir. Peu importe. Je pouvais aller prendre un bon café chaud, m’assoir à mon bureau et apprécier ce moment pendant de longues minutes. Un beau cadeau de Noël…
Je savoure encore aujourd’hui cette nomination que je dois sans doute à mon travail, à mon entourage, à mes rencontres et à tous ceux, étudiants et collègues, qui ont un jour croisé ma route et participé à mes recherches.

Le prix Noah Hershkowitz est une distinction de l’Institute Of Physics décernée chaque année à un « jeune » physicien des plasmas en l’honneur du Professeur Noah Hershkowitz qui occupe la chaire Irving Langmuir à l’Université de Wisconsin-Madison. Le prix me sera remis au mois de juillet prochain lors du congrès ESCAMPIG qui se déroulera à Viana do castelo au Portugal.

Il s’agit pour moi de la troisième récompense après la Médaille de Bronze du CNRS en 2008 et le prix Best Paper de la société savante américaine Electric Rocket Propulsion Society en 2009.

HD 85512 b

C’est le nom, certes un peu barbare, d’une exoplanète située dans la constellation Vela (Voiles en latin) à 36 années-lumière de la Terre. HD 85512 b est l’une des 708 exoplanètes découvertes à ce jour. Mais ce n’est pas n’importe laquelle. Il s’agit en effet, d’après les chercheurs du Planetary Habitability Laboratory, de l’exoplanète dont le potentiel d’habitabilité pour un être humain est le plus élevé. Les scientifiques ont établi pour cela différents indices calculés à partir des données dont on dispose aujourd’hui sur les exoplanètes, c’est à dire la taille, la masse et la distance à l’étoile.
Pour affiner le caractère habitable d’une exoplanète il faudra dans les années à venir être capable de déterminer d’autres propriétés comme par exemple la composition de l’atmosphère, la pression, l’existence d’un champ magnétique et la présence éventuelle d’eau. Nul doute que de telles données seront disponibles dans un avenir proche avec la mise en service de nouveaux outils d’observation.

Les êtres humains prennent lentement conscience du caractère fini des ressources disponibles sur la planète Terre. Si l’on souhaite que l’humanité continue de progresser dans son ensemble avec une répartition équitable des richesses, on se retrouve de fait confronté à un problème. Où trouver la matière et l’énergie nécessaire ? Diverses réponses ont été apportées à la question du devenir de nos sociétés dans un espace limité. En voici trois :
- L’humanité ne change pas de cap ; les ressources diminuent et les écarts se creusent entre nantis et damnés. Cette situation est intenable et ne peut conduire qu’au chaos.
- Les citoyens du monde s’unissent et décident que l’heure de la décroissance a sonné. Les écarts diminuent, des solutions innovantes sont mises en place dans les transports, l’habitat et les traitement des déchets. Le rythme de vie redevient raisonnable. Fini les larmes et la peur des lendemains.
- Les ressources sont en quantité quasi-illimitée dans le système solaire et au-delà. La technologie nécessaire pour leur exploitation est à portée de mains à condition que les pays dits évolués coopèrent afin de limiter les coûts et diminuer les délais. Une ère nouvelle s’ouvrirait alors pour l’Humanité, celle de l’expansion hors du territoire d’origine et de la colonisation de la Galaxie. HD 85512 b pourrait ainsi être visitée après quelques décennies de voyage interplanétaire. Néanmoins, il faudrait sans doute à partir d’aujourd’hui une cinquantaine d’années pour développer les engins spatiaux nécessaires. Il faut donc s’y atteler dès à présent.

Vous l’aurez deviné, je suis partisan de la troisième option. J’ai cependant tendance à croire que c’est la solution numéro un qui sera finalement choisie car elle demande moins d’efforts et de remise en cause. Avec les conséquences que l’on peut imaginer…

Je vous laisse choisir l’option qui vous semble la meilleure ou la plus réaliste. On pourra en débattre en 2012.
Je vous souhaite à tous un agréable réveillon et une heureuse année 2012.

L’image est une vue d’artiste de la planète HD 85512 b.

Le cap du Newton franchi

L’année 2011 a été bien remplie sur le plan scientifique. Mon équipe, qui vient d’être rejointe par Sedina Tsikata, spécialiste de la mesure de la turbulence dans les plasmas, a fait de nombreuses avancées et de belles découvertes qui, conjointement, offre des perspectives intéressantes dans le domaine de la propulsion électrique et plus largement dans le champ de la physique des plasmas.
Voici une liste non exhaustive de résultats acquis en 2011 qui ont donné lieu à plus d’une quinzaine de publications dans des journaux spécialisés et dans des actes de congrès :

  • la mise en évidence de l’impact de la géométrie sur les caractéristiques et les performances d’un propulseur à effet Hall,
  • la première observation par spectroscopie laser de la fonction de distribution en vitesses des ions Kr+ dans un propulseur opérant au krypton,
  • la mise au point d’une sonde en champ E et B croisés capables de détecter des ions positifs et négatifs (dépôts d’un brevet),
  • la mesure par sonde de Langmuir et sonde émissive de l’évolution temporelle des propriétés du fluide électronique dans le faisceau ionique d’un propulseur de Hall,
  • la vérification expérimentale de l’origine de l’instabilité dite de ruban (strip instability en anglais, voir mon billet du 13 août 2010) dans une décharge magnétisée ; celle-ci provient d’une dérive en champs croisés des électrons, le champ électrique étant soit de nature ambipolaire soit de type capacitif.

Il y a enfin un dernier fait marquant qui doit être mis sur le compte du GdR Propulsion à Plasma coordonné par M. Dudeck. Le propulseur à effet Hall PPS20k-ML a dépassé le cap du 1 Newton de poussée lors d’expériences réalisées au mois d’août et de septembre dans le moyen d’essais national Pivoine-2g de l’ICARE. Le propulseur a ainsi développé une poussée de 1,1 N à 23,5 kW avec une impulsion spécifique de 2500 s. Le PPS20k-ML offre ainsi un rapport poussée/puissance de 60mN/kW, soit trois fois plus que les moteurs ioniques à grilles.
Le propulseur PPS20k-ML est un prototype développé et conçu par des équipes du CNRS [principalement celles de l’ICARE (lois d’échelle et dimensionnement) et du LAPLACE (circuit magnétique, simulations numériques)] en étroite collaboration avec l’industriel Snecma dans le cadre du projet européen HiPER (voir mon billet du 7 août dernier). Il s’agit désormais du propulseur le plus puissant jamais testé en Europe. Il faut saluer ici ce beau succès qui démontre la maîtrise de la technologie et de la physique sous-jacente par les scientifiques et ingénieurs français. Le lecteur intéressé trouvera des détails, un vaste ensemble de données et une comparaison avec des propulseurs équivalents en terme de gamme de puissance dans l’article High power electric propulsion for robotic exploration of our solar system.

L’image ci-dessus est une collection de trois photographies du propulseur PPS20k-ML en tir avec du xénon à trois puissances électriques différentes (3kW, 15 kW et 23,5 kW de gauche à droite). On distingue clairement sur ces photographies la cathode montée sur l’axe du propulseur.

Emeutes du 23 décembre

Il y a eu la disparition du dictateur Nord-Coréen Kim Jong-il, avec des funérailles d’une autre époque, et l’intronisation du « leader suprême », son fils Kim Jong-un.
Il y a aussi la brouille franco-turque suite à la proposition de loi réprimant la négation des génocides, dont celui des Arméniens, avec la menace de sanctions économiques par le premier ministre Recep Tayyip Erdogan.
Je pourrais également parlé du taux de chômage qui ne cesse de grimper en France, du fait que l’année 2011 fut pour notre pays la plus chaude depuis plus d’un siècle, de la crise européenne qui va conduire probablement à une récession, et cetera.

Mais le fait qui m’a le plus marqué ces derniers jours reste les émeutes survenues dans plusieurs centres commerciaux de villes américaines le 23 décembre pour la sortie de la nouvelle chaussure du fabricant Nike. Il s’agit des baskets Air Jordan 11 Retro record distribuées en édition limitée au prix de 180 dollars.
Les images de ces foules violentes, de ces individus prêts à tout pour s’accaparer le précieux bien tant convoité, sont impressionnantes et terribles. En les visionnant, deux pensées me sont venus à l’esprit :
i) les publicitaires, les spécialistes du marketing, les vendeurs en tout genre, et les « puissants » ont gagné leur pari : l’homo-economicus est définitivement né. Une seule chose compte pour ce nouvel être, consommer et afficher ses trophées. Quelle existence bien vide. Mais quelle chance pour ceux qui dirigent.
ii) la rareté d’un produit - vu comme nécessaire - rend les êtres humains violents. L’effet de foule, bien connu des psychologues et sociologues, accentue cet état. Que se passerait-il donc si par exemple l’essence venait à manquer, ou, plus grave à mon avis, l’eau potable ? Je vous laisse deviner.

La chasse au boson de Higgs

Je vous invite à lire ce très bon article paru hier sur le site web du journal Le Monde.
L’article, écrit par David Larousserie, traite de la quête du boson de Higgs. Les physiciens du CERN à Genève auraient en effet cerné l’intervalle de masse dans laquelle la particule élémentaire manquante du modèle standard se cache très probablement (autour de 125 giga-électrons-volts) .
Je ne serais pas surpris que la particule « à l’origine de la masse » soit découverte dans les mois qui viennent. Ce n’est pas pour cela que tout sera bouclé. Loin de là. Les physiciens auront encore du pain sur la planche avec l’énigme de la matière sombre et de l’énergie noire, avec la recherche des partenaires supersymétriques, avec l’observation de cordes… De quoi s’amuser encore longtemps et faire progresser notre connaissance du monde.

Image : simulation de la désintégration d’un boson de Higgs (CERN)

PEGASES: A new promising electric propulsion concept

Il s’agit du titre d’un article écrit avec Ane Aanesland et Pascal Chabert et publié récemment dans le journal Europhysics News de la société européenne de physique.
L’article traite du concept de propulseur PEGASES (Propulsion with Electronegative GASES) à plasma ion-ion dont P. Chabert du LPP à l’Ecole Polytechnique est à l’origine. J’ai déjà décrit le principe de base de ce propulseur sur ce blog (voir mon billet du 4 août 2010). Il s’agit de produire un plasma ion-ion (débarrassé de ses électrons grâce à un piège magnétique) à partir d’un gaz électronégatif (O2, SF6, F2, Cl2, I2…) puis d’accélérer les ions positifs et négatifs à travers un système de grilles polarisées similaire à celui des moteurs ioniques à grille. Le concept PEGASES présente deux avantages sur les technologies existantes :

  • la cathode externe n’est plus nécessaire pour la neutralisation du faisceau ionique,
  • les ions positifs et négatifs se recombinent rapidement en aval du système d’accélération ce qui diminue la quantité de charges dans l’environnement du véhicule spatial.

Les points faibles identifiés sont à l’heure actuelle le rendement de production du plasma ion-ion et l’usure des grilles en présence de radicaux fortement réactifs.

De nombreuses avancées ont été réalisées ces derniers mois : on peut par exemple citer l’accélération alternative des ions positifs et négatifs et la formation d’un faisceau. Même si de nombreuses questions restent encore ouvertes, on est en droit de penser que l’on va bientôt passer du concept et du modèle de laboratoire à la réalisation d’un démonstrateur.
Jusqu’ici les expériences conduites à l’ICARE se focalisaient sur le transport des espèces à travers un filtre magnétique et sur la mise au point d’outils de diagnostics spécifiques capables de sonder la fonction de distribution en vitesse des deux espèces d’ions. A partir du mois de janvier, un second prototype PEGASES va être installé à l’ICARE sur le moyen d’essais NExET. Les travaux que nous allons mener auront pour objectifs principaux la détermination des performances du système et l’analyse des propriétés du faisceau d’ions.

La version pdf de l’article est disponible ici.

FB annonce sa candidature

François Bayrou, patron du Mouvement Démocrate, a annoncé mercredi dernier sa candidature à l’élection présidentielle de 2012. Ce n’est bien sûr pas une surprise. Si FB sait qu’il ne renouvellera pas son exploit de 2007 (il avait accumulé 18,5% des votes - je lui prédit autour de 8% l’année prochaine), il cherche à peser sur la campagne pour in fine négocier entre les deux tours des postes pour lui et certains membres de son parti. Néanmoins, le choix est fait depuis longtemps ; se sera forcément une alliance avec la gauche.

Comme vous le savez, je me suis mis à l’écart du MoDem suite i) aux fiascos à répétition lors des dernières élections ii) à des décalages de points de vue avec certains cadres de la section du Loiret (j’ai quitté le bureau en janvier dernier). Je dois bien avouer que je ne crois plus en la réussite de FB. Trop d’erreurs commises, absence d’ouverture, manque de fermeté… FB se retrouve aujourd’hui bien seul. Les effectifs du parti ont dramatiquement fondu. Les élus ont dans leur grande majorité quitté le navire. Seule une petite équipe de fidèle l’entoure mais cela n’est pas suffisant pour espérer reproduire l’exploit de 2007. C’est sans doute la fin pour cet homme qui se voyait en haut de l’affiche. Il est à mes yeux grand temps de préparer la suite.

Je reste dans l’ensemble fidèle aux valeurs et au modèle de société  prônés par le MoDem. Je crois aussi que la France à besoin d’un Centre fort pour créer un équilibre salutaire des forces. Laissons passer l’élection présidentielle et mettons nous au travail.

Je ne crois pas en un Islam modéré

Il y a eu le printemps arabe puis la chute et la mort de Kadhafi. Les peuples d’Afrique du Nord allaient enfin s’émanciper de la dictature et prendre en main leur destinée. Le mouvement était lancé, la Syrie et les autres finiraient par basculer du côté de la démocratie, de la lumière. Les semaines sont passées. La joie et l’euphorie sont retombées. Les peuples ont parlé. Je crains un retour rapide et violent de l’obscurantisme.

Il est venu le temps légitime des élections en Egypte, en Tunisie et au Maroc. Je comprends la joie et la fierté de ces populations. Mais je ne sais pas si les citoyens sont réellement conscient du danger qui les menace à nouveau. Partout, les islamistes ont remporté haut la main les scrutins. Il n’y a rien d’illogique à cela. Ils représentent la seule force organisée et réellement présente sur le terrain depuis des décennies. Ils tiennent un discours simple et rassurant. Ils profitent aussi de la désorganisation des partis démocrates et libéraux qui n’ont su ni s’organiser ni s’entendre. S’il devait y avoir des élections libres demain en Syrie ou en Algérie, nul doute que les mêmes gagneraient.

Seulement voilà, il n’existe pas de demi-charia. La montée en puissance de l’Islam dans ces pays fraîchement libérés de leur tyran - le CNT ne déclarait-il pas aussitôt la guerre terminée que la charia serait désormais la source principale du droit en Libye - n’augure rien de bon à mes yeux. Je ne crois pas en un Islam modéré lorsqu’il s’agit de pouvoir. Cela vient peut-être de mon éducation profondément laïque.

Le Maghreb est-il une région maudite ? Va-t-on se retrouver avec un bloc fondamentaliste sur la rive sud de la mer Méditerranée ? Je ne le souhaite pour rien au monde. Que les fruits des révolutions en Afrique du Nord reviennent aux peuples qui ont défié et combattu leurs oppresseurs. Que la liberté si chère payée ne leur soit pas volée.
Le temps apportera la réponse. Que l’on me prouve que l’Islam est compatible avec les notions de libertés et de progrès. Que l’on me prouve que modernistes et religieux peuvent vivre en paix côte à côte. Je n’attends que ça.